19 十一月

解析公寓买卖重要文件 – Status Certificate(大楼管理文件)

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房地产市场CONDO买卖貌似简单; 然而在购买Condo的过程中,Status Certificate(大楼管理文件)是一个很重要的方面。这份文件中会包含对公寓整体和一些重要的问题的答案. 我们建议您在下Condo的Offer时务必参考这份文件,或者在提交Offer之前提前检查Status Certificate(大楼管理文件)。小编整理了大楼管理文件所涉及的内容供condo买家们参考.

这些问题,希望今天的回答可以帮助到你,把时间留给更有价值的事。

0 1
大楼管理文件主要内容

  • 该公寓单位登记楼层及单位号数(有些大厦把13,14等号数跳开,如2018房,实际的楼层可能是第18层,第16号房),每月物业管理费数目及下一个管理费缴付日期;

  • 申明任何非正常财政年度的管理费增加,如特别征收费 Special Assessment,必须详细列明费用增加的理由;

  • 该公寓单位任何未支付的费用,如物业已被注册的银行留置权(Lien), 拖欠管理费,维修费,法律诉讼费等;

  • 大厦的地址电话等联络方式;

  • 现任大厦业主董事会成员名单及联络方式;

  • 大厦物业管理公司及经理联络地址电话等;

  • 大厦现行有效的宣言书Declaration附例By-laws, 规则Rules影印本;

  • 法庭尚未裁定的有关更改大厦宣言书申请;

  • 任何悬而未决牵涉本大厦的法庭诉讼;

  • 大厦本财政年度的预算,以及上一财政年度的财政审核报告;

  • 最新的大厦储备基金评估报告(由专业工程师每三年更新一次);

  • 本物业状况证明书签发日,90天内的大厦储备基金总金额;

  • 大厦储备基金供款计划:每年增幅及供款数目;

  • 大厦公共设施之任何重大变更,增加或减少;

  • 大厦现时出租单位的总数目;

  • 大厦现时生效的保险证明书等等重要文件。

0 2
Condominium Corporation 号码

共管公寓都是根据号码来进行注册的,第一个高楼大约是在50年前注册的。现在多伦多区域里共有大约2800个共管公寓corporation。这意味着如果您的楼的号码是2400,您的楼大约2-3年新。如果数字是1500的话,代表这个楼大约已经12-15年了。那如果号码为200的话,那么很可能这楼已经45岁了。这些都可以给您一些关于什么时候屋顶要重修,或是大楼的集体账户里有没有足够的钱去进行大型的修补。

0 3
储备金研究报告Reserve Fund Study

通常管理费中的10%-25%会被预留出来作为大厦的储备金使用,公寓公司会将这笔钱存入银行,以备应付各类常规以及意外的维护、整修工作。储备金的多寡主要取决于公寓的规模以及大楼的房龄。单元越多,房龄越老,设施越旧,需要预留的储备金也越多。除了储备金规模数据外,买家还应该关注一份Reserve Fund Study的文件,该文件主要用来阐释在未来几年中,大厦所积累的储备金将被用到哪些地方去。如果文件中显示五年后大厦屋顶需要进行大的翻修,但现在的储备金规模以及预计的流入量不足以支持该项维修,那么近年内大幅提高管理费的风险就相当的大。

Reserve Fund Study应每3年更新一次。如果文件中的数据没有及时更新,要格外小心。正常情况下,最新的储备金数额应与表格中最新一次罗列的金额相似。如果数据出现缺失,买家可按下列方法进行估算。比如,如果您想购买的大厦中有100个单位,则您的单位可能是费用的1%。这意味着如果储备基金短缺100万美元,您的单位份额将为10,000.00美元。如果有200个单位,您的份额或许是0.5%或5,000.00美元。通常您所购买的单位占大厦所有单位的份额已在Condo的Status Certificate(大楼管理文件)明确罗列,买家可以此进行计算,这个估算数值是您所需要支付的最大数额,您还可以此为据,相应调整您的购买价格。此外,如果文件中没有列明储备金的详细用途,买家应该特别留意,这意味着大厦的物业有些疏于管理,又或者储备金有被人挪作他用的风险。所以说,Reserve Fund Study是一个非常重要的文件,需要大家去认真阅读和消化理解。

0 4
AIR BNB 是否被许可

Condo的大楼管理文件明确标明了该大厦有多少单位租给租户。大多数condo规定的最短租期为6个月至1年,这将禁止Air BNB。由于安全和保险问题,越来越多的公寓试图阻止这种情况发生。

0 5
是否拥有停车位和储物柜的全部产权

购买Condo时,常常会涉及到停车位及储物柜,买家是否拥有这些物业的全部产权,答案可以在Status Certificate(大楼管理文件)找到,该文件会告诉你这些空间是业主拥有所有权,还是所有权归大厦,业主仅有使用权。买家需要跟律师确认大厦章程书与买卖协议的内容相匹配,例如单位门牌号码、停车位号码和储物柜号码。就像验屋有助你了解房屋的真实状态一样,查阅Status Certificate(大楼管理文件)有助Condo买家确保买入的单位符合自己的需要。凡是买卖过CONDO的人几乎都知道,一定要仔细确认购入单元的单位号码,楼层代码。通常CONDO楼里的楼层,和法律文件中描述的楼层不一致的主要原因是,这些CONDO楼里,为了尊重不同族裔文化习俗,没有4楼和13楼,但是在法律意义上的楼层计算中,要把这漏掉的层加入。于是,一个单位号码是2208, 它的单位号码可能是8,但是它的法律楼层则有可能是20,或者21,而不是22。因此,买家最好在专业人士的帮助下,仔细阅读Status Certificate(大楼管理文件),并在置业顾问的陪同下,实地观察、核对欲购买的物业,以免买卖过程出现不必要的麻烦与疏失。

如有更多问题,请联系:

Helen Zhou 

(416) 727-2397

微信:Helen- William

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